苏州工业园区：抢抓“后危机时代”契机 大力发展CBD楼宇经济

        发达国家和地区的实践表明，楼宇经济是城市经济发展的新风向和现代都市新的“掘金地”，被誉为都市里的“垂直印钞机”。当前，苏州工业园区经历了奠定基础、跨越发展、转型优化三个发展阶段，进入了以“实践科学发展，塑造国际品牌”为主题的崭新时期，CBD楼宇经济的崛起将是园区铸造国际品牌的重要标志。

        目前，苏州工业园区以新苏工业坊为代表的工业地产、以国际科技园为代表的科技地产、以国际大厦为代表的金融商贸地产依次兴起，显示了园区未来科技、工业、服务业三足鼎立的发展前景。

        以国际大厦为例，国际大厦形成了品牌集聚、辐射带动、资产增值三大特色，体现了准确定位、专业管理和深度服务三个特点，是园区发展楼宇经济的旗舰代表和成功范式。一是知名品牌多，单体楼宇外资银行集聚度居全省之首。进驻单位共53家，客户以银行、投资管理公司、国际贸易公司、物流公司等专业服务性公司以及人力资源公司、会计师事务所等专业咨询公司为主，其中包括：西门子、IBM、富士施乐、博世等世界500强企业16家，汇丰银行、渣打银行、星展银行、日本三井住友银行、韩国企业银行等世界知名银行5家。二是一幢楼的产出相当于一个规模型工业企业。2008年营业收入总额超20亿元，入库税收超亿元，平均每平方米办公面积创造营业收入超6.5万元、税收超3200元，相当于一个规模型工业企业。进驻单位平均租用面积近600平方米，许多机构从试水阶段进入扩张发展阶段。三是运营效益和资产增值水平高于同行业平均水平。目前，大厦已累计出租使用办公面积3.1万平方米，出租率达82%，月租金价格比周边楼宇平均水平高出约20%，年租金收入达3000万元，国有资产评估价值已经从2006年初的5亿元增值到2008年底的7亿元以上，年均资产增值幅度近12%。

        国际大厦案例带来三点启示：一是楼宇经济是推动科学发展、从“园区制造”向“园区服务”优化的重要方向。经过十五年开发建设，园区经济社会发展取得了飞跃式发展，截止到2009年6月底，园区累计引进外资项目3692个，79家世界500强在园区投资了125个项目。发达的制造业基础带来了大量金融、财务、会计、律师、人力资源等专业服务需求，仅财务外包一项，区内有此需求的企业就有上千家之多。二是楼宇经济是繁荣城市经济、从“外延发展”向“内涵增长”转变的重要途径。目前，周边地区都把发展楼宇经济放在了重要位置，并取得了很好的成效。上海税收超亿元的“亿元楼”有50多幢，楼宇经济是部分中心城区名副其实的财源经济；杭州编制了《楼宇经济发展规划纲要》，未来3年内将把1000万平方米商务楼宇推向市场。楼宇经济作为一种“向蓝天要空间，向空间要效益”的经济模式，对于破解资源要素瓶颈、提升可持续发展能力、加快新城区繁荣具有特殊意义。三是楼宇经济是铸造国际品牌、从“国内领先”向“世界一流”提升的重要手段。与国际顶尖的开发区相比，园区最缺少的是国际级的本土企业、国际化的高端人才以及国际化的商业氛围。美国硅谷有60多家世界500强总部，每年高达百亿美元的风险创投资金；新加坡裕廊有100多家跨国公司亚太总部，商贸环境多次被世界竞争力年鉴评为全球三甲。承载这些地区国际化形象的重要载体就是楼宇经济，它是国际级机构、服务、信息、资金与人才的高度集聚之地，应当成为开发区国际品牌的重要内涵。

        苏州工业园区将积极研究“后危机时代”的创新发展举措，大力发展CBD楼宇经济，为新一轮发展开辟广阔空间。

       1、以抢抓机遇为重点，加快市域CBD繁荣步伐。园区尤其是金鸡湖周边地区具有坚实的产业支撑优势、优良的规划先行优势、快捷的区位交通优势、完善的服务配套优势以及先行先试的政策优势，建设市域CBD具有很大的发展潜力和空间。当前国际金融危机“危”中有“机”，国际产业向中国转移步伐近期出现加速迹象，为加快CBD楼宇建设与项目引进提供了极为有利的时机。

        2、以资产整合为纽带，增强国资持续开发能力。国资国企是园区开发建设的重要力量，国际大厦、建屋大厦、置地大厦、时代广场、博览中心、科文中心等一批楼宇在CBD楼宇经济中担纲起了示范引导作用。截止到2008年底，园区国企资产总额已经超过825亿元、本级国有净资产超过220亿元。面对当前房地产市场低迷和土地资源紧缺的不利形势，以土地资产注入换取开发资金的空间受到很大挤压，单纯依靠银行贷款增加开发投入也会大量增加企业财务成本，有必要确立新的发展理念，即不仅注重名义上的资产总量规模，更要注重实际可投入的开发资金总量规模，对部分有增值预期和良好回报的国有资产可适当牺牲短期收益换取长期利益，采取部分或整体股权换资金、资产证券化、主板上市等多种办法，让国有资产流动起来，以此获得更多的开发资金，形成开发—增值—转让—再开发的循环资金链，从而加速CBD开发建设步伐。

        3、以品牌项目为突破，提升楼宇经济功能形象。按照市域CBD规划，环金鸡湖金融商贸区建筑面积达1200万平方米，其中80米以上高层和超高层建筑就有128幢，有必要进一步完善高层、超高层楼宇的功能规划，并积极创新招商手段，充分利用国际化的招商网络资源优势，加强与全球房地产“五大行”、会计师事务所“四大所”等国际知名专业机构合作，致力于引进知名品牌和高端客户群。要瞄准港澳台、新加坡和东南亚国家等华商聚集区，大力引进有品牌、有实力的海外华资，同时以中央国资委推动央企与地方合作为契机，积极促成与央企和上海等国企实力较强地区之间的合作，鼓励其前来园区投资发展，提高楼宇经济能级。

        4、以国际规范为标准，提供专业化优质服务。亲商服务是园区经验的核心理念之一。过去，园区已经在制造业、科技产业等领域形成了较为完善的服务体系，相较之下针对服务业的亲商服务还有较大的提升空间。为此，建议在服务的“专业化、个性化、新颖性”方面下功夫。所谓专业化，即管理团队专注于核心资产的保值增值，物业、保洁、保安等非核心业务由专业机构通过竞标获得入场资格；所谓个性化，鉴于服务业门类较多，要针对金融、保险、会计、律师、人力资源以及其它服务行业的不同特点，着重强化企业关注度高的服务项目，因企因事提供不同的服务品种；所谓新颖性，就是要创新服务手段，国际上服务行业之间的互动联系十分频繁，可采取组建商会和CEO俱乐部、举办高层论坛和企业高峰年会等多种形式，增加信息和商机集中交流机会，以此赢得客户的关注度，增加潜在优质客户的入驻几率。